В последнее время вопрос досрочного расторжения договоров аренды помещений становится всё актуальнее – из-за нестабильной экономической ситуации закрывается множество компаний. Как в таких случаях можно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке? Какие необходимо соблюсти процедуры?

Из судебной практики известны случаи, когда суды первых инстанций признавали обоснованным расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором, который уведомил арендодателя о прекращении деятельности фирмы, направил ему письмо о досрочном расторжении договора и возврате помещения с составлением акта-сдачи приёмки. Арендодатели, как правило, не принимают к сведению такие уведомления, предъявляют претензии арендаторам по вопросу арендной платы, и, не получив её, обращаются в суды с исками о возмещении ущерба. Не получив компенсации через суды первых инстанций, арендодатели обращаются в Верховный суд, который в этом вопросе не признаёт за ответчиком права на односторонний отказ от договора, ссылаясь на действующее законодательство.

Расторжение договора аренды помещения в одностороннем порядке

По мнению ВС РФ уведомление арендатора о ликвидации компании и передаче помещений арендодателю предусмотрено законом (ст. 622 ГК РФ, ст. 655 ГК РФ), но не является основанием для одностороннего расторжения договора аренды. Таким основанием может быть только заранее предусмотренные договором ситуации, дающие право арендатору на расторжение договора аренды помещения.

Таким образом, если договор аренды заключается сторонами на определённый срок, и не предусматривает расторжение договора в случае прекращении деятельности компании, то у арендатора нет права расторжения договора аренды помещения в одностороннем порядке. А это значит, что арендодатель в праве требовать арендную плату до конца срока аренды, обозначенного договором. И в случае неуплаты, обращаться в суд с требованием денежной компенсации в размере установленной договором арендной ставки, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательств по уплате аренды. Законом предусмотрено только одно условие, лишающее арендодателя права требовать арендную плату – если он сам уклонялся от приёмки имущества при имеющихся законных основаниях для расторжения договора.

В каких случаях закон предусматривает досрочное расторжение договора аренды помещения арендатором (ст. 620 ГК РФ):

• в случаях, когда арендодатель препятствует арендатору в использовании арендованного имущества
• если выявились недостатки арендованного имущества, препятствующие его использованию
• если арендодатель не осуществляет в срок капитальный ремонт в арендованных помещениях, предусмотренный законом 

Также, в договоре аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора аренды помещения в одностороннем порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 450.1 ГК РФ).

При составлении договора аренды на длительный срок арендаторам и арендодателям рекомендуется воспользоваться юридическими услугами в Краснодаре, чтобы найти компромиссное решение и обеспечить гарантированную возможность расторжения договора аренды с соблюдением интересов каждой из сторон.